A lo largo de los últimos años me han hecho de manera recurrente la pregunta ¿Cómo conviene comprar un inmueble?, Como persona natural sin negocio?, Como empresa?, entre otras opciones. La respuesta siempre viene precedida por un par de preguntas:

¿Existe la opción realmente? Es decir, si el dinero lo tiene una empresa que le pertenece a varios socios, la opción de la persona sin negocio puede ser más cara (costos de retirar el dinero de la sociedad) o simplemente inviable.
¿Para qué lo quieres? Alquiler? Ganancia de capital? El costo tributario que generan las futuras rentas y el uso del escudo fiscal que puede generar la compra varían en cada caso.

Para entender esto hay que tener en cuenta algunas cosas:

Aspectos tributarios

Las personas naturales (PN) sin negocio que reciben rentas de alquiler de inmuebles pagan un impuesto a la renta (IR) de 5% de los ingresos que recibe (no hay deducciones).
La ganancia de capital[1] por la venta de inmuebles por parte de una PN paga 5% para las operaciones no habituales y 29.5% para las habituales[2].
El IGV no grava la compra-venta de terrenos, y como regla tampoco grava a las edificaciones, salvo que estemos ante la primera venta hecha por el constructor[3] (proyectos nuevos en la mayoría de los casos).
La compra de inmuebles no gravada con IGV está gravada con el Impuesto de Alcabala (3% del valor de autovalúo o transferencia, el que sea mayor, por encima de 10 UIT ‘s)
El vendedor del predio debe cancelar, antes de formalizar la venta, los arbitrios y el Impuesto Predial del inmueble.
Cuando una persona natural con negocio o una empresa compran un inmueble, si cumplen con los requisitos de la ley tributaria[4], pueden depreciar[5] el valor de la construcción y aplicar el IGV como crédito fiscal.

Aspectos financieros tributarios

Para determinar la rentabilidad de una inversión se debe tener presente el “escudo fiscal”, es decir, la capacidad de poder pagar menos tributos (recuperar lo invertido) deduciendo lo pagado en la compra. Para esto se debe tener en cuenta que el único esquema que permite lo indicado es comprar el inmueble como empresa (persona natural con negocio o persona jurídica) lo que permitiría, si se cumple con los requisitos legales, recuperar el valor de la construcción vía depreciación y el IGV vía crédito fiscal.
Se debe tener en cuenta que, para que el IGV no distorsione el precio o reduzca el ingreso del proveedor, el usuario debe poder usar el IGV como crédito fiscal, lo que sólo ocurre cuando el usuario es una empresa.

Veamos ahora los principales objetivos que se puede tener cuando se adquiere un inmueble y las consideraciones tributarias correspondientes:

Alquiler

En el caso del alquiler hay que tener en cuenta el destino del inmueble:

a.1. Casa Habitación

Si la compra del inmueble no está gravada con IGV, la mejor opción es que esta se realice por una persona natural sin negocio, que pagará un 5% de los ingresos como IR, y no está obligado a llevar contabilidad ni hacer liquidaciones de impuestos que pueden generar costos adicionales.

Si la compra del inmueble sí está gravada con IGV, y estamos ante inmuebles edificados entre el 2021 y 2024, adquirirlo como empresa tiene la ventaja de una depreciación acelerada y uso del crédito fiscal, lo que supondría previsiblemente que durante los primeros 4 o 5 años no se pague impuestos (salvo el primer años pagos a cuenta del IR), pero deberá llevar contabilidad básica y hacer liquidaciones de impuestos que pueden generar costos adicionales.

Mientras mayores sean las inversiones posteriores a la compra, la opción de la empresa como compradora va mejorando respecto de la persona natural sin negocio.

2. Oficinas o locales comerciales

Igual que en el caso anterior, si la compra del inmueble no está gravada con IGV, la mejor opción es que esta se realice por una persona natural sin negocio.

Si la compra del inmueble sí está gravada con IGV, en este supuesto la opción de una empresa como compradora toma mucho valor, debido que, a diferencia de lo que ocurre con la casa habitación, en estos inmuebles se puede trasladar el IGV al usuario en forma de un mayor precio, puesto que es utilizable como crédito fiscal. Esto significa que el adquirente puede recuperar más del 8% del precio de compra en la facturación de los alquileres, sin perjuicio que la depreciación acelerada permitirá que no pague IR por unos años.

Ganancia de Capital

Ya sea que estemos ante adquisición especulativa o un land banking (mediano o largo plazo) si nos encontramos ante la compra de un terreno sin mayor inversión de por medio, para su posterior venta, en casi todos los casos la opción persona natural sin negocio será la más recomendable[6].

En la medida que mayores inversiones sean necesarias para posibilitar la ganancia esperada (habilitación, lotización, construcciones, cercos perimétricos, entre otros) tomará mayor relevancia la opción de hacer la inversión a través de una empresa.

Inmuebles en el exterior

Lo indicado en los puntos anteriores es aplicable a inmuebles en el Perú. Si se compran en el exterior, tanto el alquiler como la ganancia se considerarán renta de fuente extranjera y se sumará a las rentas de trabajo, siendo aplicable un IR progresivo de 8% a 30%.

El uso de una estructura legal para comprar inmuebles, no suele cambiar la carga tributaria en el Perú (transparencia fiscal internacional) pero puede utilizarse para protegerse de impuestos de otras jurisdicciones como el impuesto a la herencia en el caso de USA.

[1] Valor de venta (mercado) menos costo computable. En el caso de los inmuebles recibidos por donación o herencia, el vendedor puede usar el costo que hubiera podido usar el donante o causante.

[2] Se considera habitual la tercera venta en un ejercicio, o cualquier venta (con las excepciones que planea la Ley del IR) que ocurra en los 2 ejercicios siguientes a adquirida dicha calidad. También se considera habitual a la venta de un inmueble comprado para ser vendido (jurisprudencia del Tribunal Fiscal).

[3] Se incorpora dentro de constructor a la persona natural o jurídica que venda inmuebles construidos por ellos de manera habitual. Se entiendo habitual la segunda venta en 12 meses.

[4] Causalidad, fehaciencia, destino a operaciones gravadas, entre otros.

[5] Hay que recordar que las tasas de depreciación varían: como regla general es 5%, si el inmueble es del 2023-2024 se deprecia 33.3%, 2021-2022 se deprecia 20% si se adquiere vía leasing se deprecia de manera lineal en la vida del contrato, máximo de tasa de depreciación es 20%.

[6] Por supuesto, es afirmación es válida en la medida que se mantenga la carga tributaria actual (5%) y no se creen nuevos tributos al patrimonio y/o a la herencia.