El 21 de agosto de 2025 se publicó en el diario oficial “El Peruano” la Ley N° 32430, la denominada “renta justa”; situación que básicamente establece un cambio en el método que se aplica a las rentas de primera categoría. Categoría que, fundamentalmente, recoge el tratamiento del arrendamiento de bienes.

En efecto, la ley materia de comentario ha modificado el inciso b) del Artículo 57° de la Ley del Impuesto a la Renta, con el texto siguiente:

“Artículo 57°.- […]

Las rentas se imputarán al ejercicio gravable de acuerdo con las siguientes normas:

b) Las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio gravable en que se perciban.”

[…]

El sustento para cambiar el método para la determinación de la rentas de primera categoría del devengado al percibido -y de allí su denominación de arrendamiento justo- es que habían muchas casos de personas naturales que alquilaban sus inmuebles y luego el arrendatario (o inquilino) no pagaba la renta (o también conocida como merced conductiva); sin embargo, los arrendadores, por aplicación del método del devengado –el ingreso se considerada generado cuando se tiene el derecho al cobro, independientemente si se ha cobrado o no- se encontraban obligados a declarar y pagar el Impuesto a la Renta de primera categoría (cuya tasa efectiva es el 5% del monto pactado), pese a que ellos no habían percibido monto alguno por concepto de alquileres.

Situación que el legislador ponderó para realizar el cambio antes mencionado y por esa vía crear un impuesto que sea equitativo y justo; esto es, solo se paga al fisco cuando el arrendatario o inquilino paga. Si este último no paga el alquiler, el arrendador no está obligado legalmente a pagar el Impuesto a la Renta de primera categoría.

Desde nuestra perspectiva, la ley pareciera guardar cierta sensatez en la modificación; sin embargo, la pregunta que surge de manera inmediata es, si el legislador ha evaluado el universo de estos casos y no solo se circunscribe a la data formal cuya fuente es la SUNAT, tal como se advierte de la Exposición de Motivos de la Ley; pues la medición es global y no diferencia el arrendamiento que realiza una persona natural a otra de igual condición, de aquellos en los que la persona natural alquila a una unidad empresarial.

Asimismo, consideramos que tampoco se ha advertido el impacto en la recaudación que tal modificación normativa implica; pues ese análisis y la correspondiente información resultan de capital importancia para tomar una decisión coherente y realmente justa que abone en favor de la denominada capacidad contributiva.

Sin embargo, más allá de las apreciaciones anteriormente señaladas, lo real y concreto es que el cambio de método para la determinación en las rentas de primera categoría se ha hecho efectivo, pero su aplicación, como quiera que comprende un elemento esencial del Impuesto a la Renta, entrará en vigencia a partir del 1 de enero de 2026.

Veamos algunos puntos que nos parecen relevantes a propósito de la Ley materia de comentario y su repercusión en la recaudación.

LA IMPLICANCIA DE ESTA MODIFICACIÓN Y SU IMPACTO INJUSTO EN LA RECAUDACIÓN TRIBUTARIA

En torno a este tema, es importante advertir que, si bien la intensión del legislador sería buena, lo cierto es que esta modificación sólo ha considerado una arista del “problema” esto es, desde la perspectiva del arrendador. Empero, no ha observado las implicancias que podría originar en el lado del arrendatario, si este es una empresa, generadora de renta de tercera categoría y en consecuencia, la determinación del Impuesto a la Renta se rige por el método del devengado, específicamente, desde la óptica de la deducción del gasto.

En este último supuesto, debemos tener en cuenta que, si la empresa es la arrendataria (es la posee y disfruta del inmueble) y el arrendador es una persona natural, situación bastante común en nuestro medio, se va ha generar un desface en la recaudación para el fisco; debido a que nos encontraríamos en el siguiente panorama: Por un lado, el arrendador (PN), se rige por el método del percibido y por otro lado el arrendatario (empresa), se regula por el método del devengado.

Al presentarse esta situación, no habría ningún impedimento legal para que la empresa siendo arrendataria y rigiéndose por el método del devengado, deduzca como gasto el monto íntegro de la merced conductiva, sin necesidad de pagarle al arrendador; pues no hay ninguna condición legal de carácter tributario para su deducción, como sí ocurre con las rentas de segunda, cuarta y quinta categoría.

En palabras bastante sencillas el desequilibrio o desface fiscal se produciría -de allí la injusticia en la recaudación-, tal como esta redactada la norma, por ambos lados, tanto por el arrendador como por el arrendatario. De acuerdo con lo siguiente:

En el caso del arrendatario, éste podrá deducir el gasto sin necesidad de pagar el monto del alquiler (devengado)

Y por el otro lado, el arrendador, no tendrá que efectuar la declaración y pago del impuesto a la renta de primera categoría, porque en el supuesto señalado, no hay monto del alquiler pagado.

Somos de la opinión que, para que esta alternativa legislativa guarde congruencia y equidad, se deberá complementar la Ley con una modificación normativa al inciso v) del Artículo 37° de la Ley del Impuesto a la Renta, a efectos de consignar de manera expresa la condición del pago, solo para propósitos fiscales; es decir, se permite la deducción de las rentas de primera categoría a la empresa, siempre que dichas rentas sean pagadas hasta la fecha de la presentación de la Declaración Jurada Anual del Impuesto a la Renta, tal como se regula en el tratamiento de la deducción de las rentas de segunda, cuarta y quinta categoría, las que a partir del 1 de enero del 2026, tendrá como denominador común con las rentas de primera categoría, el regirse por el método del percibido.

AGENDA PENDIENTE: LA APLICACIÓN DE LA EQUIDAD PARA QUE TRIBUTEN LOS QUE OBTENGAN RENTAS DE PRIMERA CATEGORIA

En relación con este tema, somos del parecer que, a efectos de lograr una verdadera equidad tributaria, en el sentido que tributen todas las personas que alquilen bienes (muebles o inmuebles) es extender el ámbito de aplicación a aquellas personas que arrienden, con prescindencia del método que se use para la atribución de ingresos por primera categoría, en el entendido que dichas personas simplemente se mantienen en la sombra de la informalidad.

Para conseguir esta equidad, constituye una obligación por parte del Estado de incentivar que las Municipalidades logren tener la información adecuada a través del catastro urbano. Actualmente, me atrevería a señalar que son muy pocas las Municipalidades en el país que cuentan con esta herramienta que permite identificar las unidades inmobiliarias.

A partir del cumplimiento de ese objetivo, la Administración Tributaria podría implementar y desarrollar una adecuada fiscalización de los inmuebles que son materia de arrendamiento y verificar si estas personas están cumpliendo con la declaración y pago del Impuesto a la Renta de primera categoría.

En una primera etapa o fase, se podría implementar el catastro de las Comunas de la Capital y posteriormente, en las siguientes fases ir incluyendo a las Municipales de los demás Departamentos del país.

En lo que todos los ciudadanos estamos de acuerdo, es que no hay nada más injusto e inequitativo que solo tributen los formales; es decir, los de siempre. Anhelamos que la cultura y lógica del pago de impuestos se extienda, en este específico caso, a las personas naturales que alquilen bienes inmuebles o muebles. De esta forma, consideramos que la carga impositiva sería coherente y se lograría que ésta sea equitativa.