Los inmuebles o las mejoras que se construyan entre 2023 y 2024 tendrán una depreciación tributaria de hasta 33.33%[1].  Hace más de 20 años no existía un beneficio tributario equivalente[2], siendo las tasas de depreciación de excepción de los últimos años hasta 20% vs el régimen común de 5%.

 

Se debe tener presente que una mayor tasa de depreciación mejora la rentabilidad financiera de los proyectos y las empresas, debido a que posterga el pago del Impuesto a la Renta.  Cuando hablamos de las edificaciones y construcciones dicha afirmación es más relevante, consideran sus elevados valores.  A eso hay que sumar que históricamente no se ha ofrecido un mejor régimen tributario a los inmuebles, por lo menos en los últimos 35 años.

 

Tomando en cuenta lo indicado, lo invitamos a revisar las características de este régimen tributario, de este “sale tributario”, quizás la oferta le convenga a su empresa, dentro del contexto de la depreciación tributaria.

 

1. ¿Cuándo es deducible una depreciación?

La depreciación de edificaciones y construcciones presentan un conjunto de reglas que de no ser cumplidas pueden acarear consigo la pérdida de la deducción o su potencial postergación.

Dichas reglas las podemos clasificar en dos grupos:

2. Reglas generales

Son disposiciones normativas aplicables a cualquier edificación y construcción sin importar el modo de adquisición (compraventa, arrendamiento financiero, etc.) o se traten de mejoras sobre inmuebles alquilados, en donde remarcamos:

• La utilización del inmueble debe ajustarse al principio de causalidad.

Se debe demostrar, fehacientemente, la relación causal entre el uso del inmueble, el negocio de la empresa y la posible generación de rentas.

• No se puede depreciar el valor del terreno:

A efectos del cálculo de la base para la depreciación debe restarse del valor de la adquisición, el valor del terreno; no importa la forma de adquisición (compraventa, arrendamiento, etc.), el valor del terreno debe ser excluido para calcular la depreciación.

• Las mejoras tienen su propia vida útil.
• El inicio de la depreciación se da desde la puesta en funcionamiento del inmueble (si es nuevo, licencia de funcionamiento).
• La depreciación puede ser presentada como gasto o costo, lo que puede acarrear diferencias temporales relevantes.

 

3. Reglas especiales

Disposiciones normativas que varían según la forma en fue adquirido el inmueble o se trate de modificaciones de inmuebles alquilados.

• Adquiridos por compraventa o similares, regla general:

• Afectos de una tasa de depreciación lineal del 5%.
• A diferencia de otros bienes del activo fijo, no se requiere de la contabilización del monto.

 

• Adquiridos cuya construcción inició en el 2021 y avance al 31 de diciembre de 2022 sea por lo menos de 80% similares, incluyendo mejoras:

• Afectos de una tasa de depreciación lineal del 20%.
• A diferencia de otros bienes del activo fijo, no se requiere de la contabilización del monto.

 

• Adquiridos cuya construcción inició en el 2023 y avance al 31 de diciembre de 2024 sea por lo menos de 80% similares, incluyendo mejoras:

• Afectos de una tasa de depreciación lineal del 33.33%.
• A diferencia de otros bienes del activo fijo, no se requiere de la contabilización del monto.
  • Adquiridos vía arrendamiento financiero:
• En la medida que se cumpla con las normas sobre la materia, serán afectas de una depreciación lineal en base a la vida del contrato de arrendamiento, la cual no podrá exceder el 20%[3].
  • Mejoras sobre inmuebles alquilados:
• Serán afectos de una tasa de depreciación del 5%, hasta la fecha de devolución del inmueble al propietario. Momento en el cual se mandarán resultados del saldo de la mejora no depreciada hasta el momento.

4. Beneficiarios y Requisitos

Son beneficiarios del presente régimen los contribuyentes pertenecientes tanto al régimen general del impuesto a la renta como al régimen MYPE tributario que, durante los periodos 2023 y 2024, adquieran o construyan edificaciones o construcciones que cumplan con las siguientes condiciones:

• La construcción haya iniciado a partir del 1 de enero de 2023, considerándose como inicio el momento de obtener la licencia de edificación o autorización de construcción.
• Que, hasta el 31 de diciembre de 2024, la construcción tuviera un avance de obra de por lo menos el 80%[4]. En donde tratándose de construcciones que no hayan sido concluidas hasta el 31 de diciembre de 2024, se presume que el avance a dicha fecha es menor al 80%, salvo el contribuyente pruebe lo contrario.

Asimismo, los contribuyentes que elijan utilizar las tasas de depreciación establecidas en este régimen, se encuentran obligados a:

• Control del Régimen especial: Quienes usen las tasas de depreciación establecidas deben llevar registros de control en el Registro de Activos Fijos, detallando los costos por avance de obra, puesto que no se admitirá la depreciación tributaria de una unidad del activo fijo si no se refleja debidamente en los libros y registros contables.
• Depreciación limitada: La depreciación aceptada tributariamente no debe exceder el máximo establecido por el régimen (33,33%), excepto si existen normativas específicas que permitan tasas de depreciación mayores.

5. Costos Posteriores

Los costos posteriores que cumplan con los requisitos mencionados y se originen en edificaciones y construcciones fuera del alcance de las disposiciones presentes, también están sujetos a este régimen.  Siendo por lo que el cálculo del monto global de la deducción se computara de manera separada respecto de la que corresponda a los edificios y las construcciones a los que se hubieran incorporado.

Asimismo, se entiende por costos posteriores a aquellos que se deban reconocer como tales de acuerdo con las normas contables y en los que se ha incurrido respecto de edificios y construcciones afectados a la generación de rentas gravadas.

Véase, por ejemplo, que, si una empresa tiene una fábrica, oficina o un local comercial desde hace muchos años, y hace una mejora en el 2023-2024, esta estará sujeta al nuevo régimen de depreciación, la que debe ser computada de forma separada al de la edificación original.

[1] Ley N.° 31652 reglamentada por el Decreto Supremo N.º 156-2023-EF.

[2] El último antecedente en los 90´s fue cuando un leasing podía depreciarse en 3 años.

[3] Medida no aplicable al llamado retro arrendamiento financiero (lease back)

[4] El cual se determinará al comparar el porcentaje de los costos incurridos hasta el 31 de diciembre de 2024 en relación al costo total estimado, que comprende la suma de los costos incurridos hasta el 31 de diciembre de 2024 y los costos proyectados a partir del 1 de enero de 2025 hasta la obtención de la conformidad de la obra.